ابر طرح نوسازی بافت فرسوده

طرح بازآفرینی شهری

مبتنی بر اصول اقتصاد مقاومتی

بسمه تعالی

مقدمه :

اکنون که در آستانه دهه پنجم انقلاب و تشکیل دولت چهاردم قرار گرفته ایم ، لازم است تا با حرکتی جهادگونه نسبت به اصلاح ساختار معیوب اقتصاد ایران اقدام نموده و دغدغه های مقام معظم رهبری در این خصوص که به صراحت در بیانیه گام دوم انقلاب از سوی ایشان مطرح گردیده است مورد توجه ویژه قرار گیرد. ایرادات ساختاری که منجر به شکاف درآمدی و ترویج ناعدالتی اقتصادی میان دهک های جامعه شده و ناکارآمدی نظام فعلی اقتصاد ایران را بیش از پیش نمایان نموده است. در همین راستا و به منظور دستیابی به اهداف کلان نظام مقدس اسلامی و الگوی اسلامی ایرانی پیشرفت برآن شدیم تا نسبت به ارائه برنامه بازآفرینی شهری و ارائه مدل عملیاتی جهش تولید مسکن که منجر به افزایش و ارتقای ظرفیت های تولید داخلی و اصلاح ساختار زنجیره ارزش و اشتغالزایی خواهد شد ،  رسالت شرعی و ملی خود را انجام داده و به ندای رهبر فرزانه انقلاب لبیک گوییم. در این طرح مبانی اقتصاد مقاومتی به عنوان راهبردی کلان و توجه به توانمندی های داخلی و نقش دهی به دولت ، توسعه گران و بخش خصوصی و جلب مشارکت خردمندانه و حداکثری مردم در اصلاح ساختار اقتصادی و اجرای طرح های کلان ملی در نظر گرفته شده است. ضرورت بازنگری در سیاستهای کلی نظام بانکی در خلق پول و اعتبار ، جایگاه قرارگاه اقتصاد مقاومتی ، سازماندهی توسعه گران و تعریف ابر پروژه های ملی به ویژه بازآفرینی شهری با رویکرد نوسازی بافت های فرسوده و ناپایدار کلید واژه های اصلی این طرح می باشند که به تفصیل به آن ها خواهیم پرداخت. این سند به عنوان مقدمه ای برای اصلاح ساختار معیوب اقتصاد ایران است که منجر به بهره گیری از تمامی ظرفیت های اقتصادی و تحریک بخش های معطل اقتصاد به ویژه در حوزه مسکن خواهد شد.

مختصات عمومی ابر پروژه های ملی**************************************************

هدایت کلان اعتبار ، توسعه گری ، طراحی بازار و ساختار متناسب زنجیره ارزش بر اساس اولویت های سبد مصرفی خانوار و همچنین ظرفیت خالی اقتصاد ، ازجمله عناوینی بود که نیازمند تعریف طرح هایی کلان در حوزه عملیاتی است. مشخصا سه معیار اولویت و اندازه در سبد مصرفی خانوار ، دسترسی تکنولوژیکی در کوتاه مدت و ظرفیت های خالی موجود (ظرفیت های تولیدی ، مواد اولیه ، کاربر بودن فعالیت) ، محدوده ابر پروژه های ملی را تعریف می کنند :

پروژه های کلانی که با تمهید حکمرانانه از طریق قاعده گذاری توسعه گری به همراه طراحی بازار توسط بخش خصوصی با مشارکت عموم مردم به انجام برسد. رابطه این پروژه ها با ساختار زنجیره ارزش اقتصاد به گونه ای است که قابلیت به حرکت درآوردن حلقه های زیادی از فعالیت های اقتصادی را دارند. با هدایت کلان خلق اعتبار ، چرخه کامل اقتصادی مشتمل بر عرضه ، تقاضا ، مصرف و پس انداز را شکل داده ، در حالی که برای پاسخ گویی به نیاز های اولویت دار با موانع تکنولوژیکی عمده در ظرفیت سازی تولید مواجه نیستند.

بررسی های ما بازآفرینی شهری واحیای بافت های فرسوده  و ناپایدار را به عنوان ابر پروژه ملی شناسایی کرده است که علاوه بر توان تحقق جهش اقتصاد در یک اقتصاد پولی ، خنثی کننده تهدیدات اصلی اجتماعی – اقتصادی ایران است. تفصیل ادله و شواهد پشتیبان چرایی این گزینه ها نیاز به فرصتی دیگر دارد. با این حال ، این بخش به اختصار تصویری را در رابطه با بازآفرینی شهری فراهم می کند از اینکه چگونه بدون ترکیب «توسعه گری» و «هدایت اعتبار» نمی توان بر مشکلات مرتبط با نیازهای اساسی خانوارها به علاوه دستیابی به زنجیره ارزش کارا بر اساس ظرفیت های داخلی فائق آمد.

رابطه دوسویه توسعه گری و هدایت اعتبار

روشن است که احیای ارزش مناطق فرسوده در باز انتظام «کلان» آن است. در گستره شهر ها و روستاهای کشور هزاران هزار هکتار از این نوع پهنه ها را می توان سراغ گرفت که احیای آن صرفا در قالب اجرای پروژه های کلان مقیاس وجود خواهد داشت. «بهره» در رقابت بانک های «خرد» ، بخصوص در شرایط بحران زده کنونی ، به عنوان یک ساز و کار تخصیصی این قابلیت را ندارد که ارزش ناشی از تغییر وضعیت نوسازی را شناخته و اعتبار  را بدان سو هدایت کند ، به دلایل زیر :

1-مداخله در سطح کلان نیازمند سرمایه گذاری بسیار سنگین است.

2-مداخله در سطح کلان همراه با موانع نهادی و هزینه های مبادلاتی به دلیل عدم همکاری خانوارها و سایر نهادهای محلی و منطقه ای است.

3-در شرایط طبیعی تخریب و نوسازی پلاک ها فقط به شکل انفرادی ممکن خواهد بود و از این حیث با توجه به تغییر نکردن بافت عمومی محله ارزش آتی پروژه جذابیت معنی داری نخواهد داشت.

4-خانوارهای صاحب املاک از بضاعت مالی مناسب برای اخذ وام و بازپرداخت آن برخوردار نیستند.

5-اجرای پروژه ها به شکل انفرادی ، صرفه های ناشی از مقیاس را از بین برده و کارایی را به شدت کاهش می دهد.

در این بستر ، تمهید نهادی «توسعه گری» با ابزارهای مختلف انگیزشی و رویکرد حداکثر سازی مشارکت می تواند فرایند احیا را با فراتر رفتن از یک روند کالبدی صرف و تبدیل آن به روندی توسعه ای ، ممکن کند. در حالی که در شرایط طبیعی کارکرد متعارف بانک ها به هیچ عنوان به طور خود به خودی به تخصیص بهینه به سمت احیای بافت های فرسوده منتهی نمی شود ، با توسعه گری این امکان به وجود می آید که هدایت کلان اعتبار به تخصیص بهینه نزدیک تر شود.

ابر پروژه ملی نوسازی بافت فرسوده ، فرصتی برای جهش اقتصادی ******************************

ابلاغ سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی از سوی مقام معظم رهبری در واقع طرح رویکرد منسجمی برای توسعه و پیشرفت کشور در حوزۀ اقتصاد است؛ که به دلیل ماهیت آن با ابعاد فرهنگی و اجتماعیِ ریشه‌گرفته از ارزش‌های انقلاب اسلامی تناسب مبنایی دارد. تحقق عملی این سیاست‌ها به دلیل وابستگی و پیوستگی آن به اصل توسعه، مستلزم اتخاذ رهیافتی است که به‌نحو نظام‌مند، اقتصاد مقاومتی را به‌مثابه یک راهبرد کلان عملیاتی به الگوی توسعۀ کشور گره بزند. مفهوم اقتصاد مقاومتی بیش از هر چیز مبتنی‌بر طراحی یک سازوکار درون‌زا برای اقتصاد و یک چرخۀ اقتصادی کامل متکی بر ساخت درونی قدرت (اعم از قدرت اجتماعی و اقتصادی) است. برای رسیدن به این مفهوم لازم است نخست الزامات دستیابی به این سازوکار درون‌زا و سپس شرایط و قابلیت‌های واقعی کشور که ظرفیت تحقق سازوکار یادشده را دارند شناسایی شوند. پس از آن ضروری است متناظر با اهداف تعیین‌شده، بسته‌های عملیاتی مشخص طراحی و وارد صحنۀ عملیات شود. هر شیوۀ دیگری به‌غیراز طراحی «بسته‌های عملیاتی مشخص» و اجرای هدفمند و مصرانۀ آن‌ها، با توجه به شرایط فعلی کشور، مقرون به نتیجه نخواهد بود. طبعاً این بسته‌های عملیاتی نیز با عنایت به ویژگی‌ها و شاخص‌های اقتصاد مقاومتی که از سوی مقام معظم رهبری به‌صورت مکرر مطرح شده‌اند، می‌بایست از درون یک چارچوب کلان که واجد اصول، ارزش‌ها، راهبردها و شیوه‌های اجرایی برای توسعۀ کشور است بیرون آمده باشد. این چارچوب کلان مطابق بیان رهبر معظم انقلاب همان «الگوی اسلامی-ایرانی پیشرفت» است؛ که اقتصاد مقاومتی تبیین وجه اقتصادی آن الگو را بر عهده دارد.

بر این اساس هر بستۀ عملیاتی که بخواهد سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی را به‌درستی هدف‌گذاری کند باید رهیافتی را اتخاذ کرده باشد که ابعاد اقتصادی آن بسته در قالب راهبردهای عملیاتی به نحو نظام‌مند در تناسب با ارکان «الگوی اسلامی-ایرانی پیشرفت» قرار گیرد. ما در «بستۀ تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد» در قالب رهیافت نظری خود برای توسعه و پیشرفت به این ابعاد توجه کرده ایم. به همین دلیل می‌توان ادعا کرد که این طرح ضمن تولید و توزیع عادلانۀ ثروت، ظرفیت مشارکت کارآمد مردم در حوزۀ اقتصاد را افزایش می‌دهد و در پیوند با مجموعه‌ای از اصول، ارزش‌ها، راهبردها و شیوه‌های اجرایی است.

مطالعات و تجربیات ما طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که بافت‌های فرسودۀ شهری ظرفیت بالایی برای تعریف پروژه‌های نوسازی دارند. در هیچ بخشی از اقتصاد ایران این حجم گسترده از تقاضای بالقوه و همچنین دارایی‌های راکد (زمین) وجود ندارد؛ دارایی‌هایی که همۀ عوامل تولیدی لازم (اعم از نیروی انسانی، تکنولوژی و ظرفیت تولید صنعتی و معدنی و غیره) برای تبدیل کردن آن‌ها به سرمایه‌های مولد اقتصادی در داخل کشور موجود است. هیچ موضوع دیگری را نیز نمی‌توان یافت که تا این حد امکان وارد کردن مردم به صحنۀ مشارکت اقتصادی را، خواه ازلحاظ تولیدی و خواه ازلحاظ توزیعی، دارا باشد. ولی آنچه مانع از بالفعل شدن این ظرفیت‌ها می‌شود همانا فقدان یک رویکرد و الگوی صحیح و مهم‌تر از آن فقدان «سازمان توسعه‌گر» برای اجرای الگو و تعریف فرآیندهای مشارکت ذی‌مدخلان بوده است.

برای شکل‌گیری یک چرخۀ اقتصادی کامل، چهار مؤلفه لازم است. درواقع اقتصاد مقاومتی کیفیتی خاص از گردش و ارتباط این چهار عنصر با یکدیگر است: نیاز، منابع، تولید و مبادله. بررسی وضعیت این چرخه در اقتصاد ایران پرده از برخی واقعیت‌های اقتصادی برمی‌دارد. اول آنکه بی‌پاسخ ماندن برخی از نیازها در چرخۀ فوق، خود را در شاخص‌های کلان اقتصادی مانند تورم، بیکاری و سطح نسبتاً پایین تولید ملی نشان می‌دهد. دوم آنکه در بررسیِ منشأ ناتوانی در پاسخگویی به این نیازها  و  توجه‌ به تفاوت  میان سه سطح از موانع یعنی موانع نهادی، موانع مربوط به نداشتن منابع فیزیکی و موانع مربوط به دانش فنی (منابع انسانی)، به نظر می‌رسد معطوف به توانایی‌ها و قابلیت‌های کشور برای برآورده ساختن نیازهای سبد هزینۀ خانوار، مهم‌ترین موانع در برآورده نشدن این نیازها، موانع نهادی داخلی باشند. این دو واقعیت  در رابطه با چرخۀ فعالیت اقتصادی در بخش مسکن نمود برجسته‌تری دارند. غفلت از مسئلۀ «کیفیت مسکن» منجر به پدیدآمدن خلأها و نیازهای پاسخ‌داده‌نشدۀ زیادی در این بخش شده است  که تقاضای مسکن  با رویکرد نیاز به افزایش کیفیت را به‌طور بالقوه در کشور بالابرده است. با یک بررسی دقیق می‌توان دریافت که تقریباً تمامی نهاده‌های تولید بخش مسکن در داخل کشور موجود است.

زمین که اساساً یک موجودی داخلی و غیرقابل‌مبادله است، گسترۀ مطلوبی در داخل کشور دارد به‌ویژه آنکه با عنایت به وسعت بافت‌های فرسودۀ شهری و لزوم دسترسی به سطح مطلوبی از امکانات و زیرساخت‌های شهری برای تولید مسکن، عرصه‌ای وسیع برای انجام عملیات ساخت و عرضۀ مسکن در درون شهرها وجود دارد. نیروی انسانی نیز در کشور ما به لحاظ کمّی و با توجه‌ به نرخ بیکاری موجود، برای اشتغال در فعالیت‌های مرتبط با بخش مسکن به اندازۀ کافی وجود دارد. در رابطه با نیاز به سرمایۀ نقدی هم می‌توان گفت اگرچه در کشور ما تأمین سرمایۀ مورد نیاز در بخش مسکن از سوی نظام مالی به شکلی مطلوب انجام نمی‌گیرد، اما تأمین مالی عملیات توسعۀ مسکن حتی در ابعاد وسیع، خارج از ظرفیت‌های بالقوۀ پس‌انداز و تأمین مالی در کشور نیست و این امر تنها مستلزم تعریف طرح‌هایی کارآمد به‌منظور جریان‌سازی پولی و هدایت صحیح منابع با همکاری نظام بانکی است. مواد اولیۀ مورد نیاز برای عملیات مسکن نیز که به‌طور عمده عبارت‌اند از: سیمان، آهن‌آلات، آجر و مصنوعات سنگی و سرامیکی، شن و ماسه، رنگ و مصنوعات شیمیایی، محصولات چوبی، مواد معدنی، شیشه، پلاستیک و آلومینیوم، به میزان بسیار بالایی به تولید داخل وابسته‌اند و در سال‌های اخیر به لحاظ ظرفیت تولید رشد قابل‌توجهی را  هم تجربه کرده‌اند؛ متأسفانه به دلیل شرایط اقتصادی و فقدان روابط نهادی پایدار این ظرفیت در کمترین حد خود به کار گرفته می‌شود و عموم صنایع و  بخش‌های تولیدی کشور با ظرفیت خالی تولیدی مواجه هستند. مسئلۀ «تکنولوژی» نیز که از محدودیت‌های مطرح در گسترش فعالیت‌های اقتصادی است، در چرخۀ تولید مسکن در کشور ما خارج از دسترس و توان فنی کشور نبوده و به میزان قابل قبولی در داخل موجود است به‌گونه‌ای که مانعی برای تولید مسکن تلقی نمی‌شود.

توضیحات فوق روشن می‌سازد که تمامی اجزای محوری موردنیاز جهت به حرکت درآمدن یک زنجیرۀ کامل از فعالیت اقتصادی مولد در بخش مسکن، به‌صورت درون‌زا در کشور وجود دارد؛ اما روابط و عامل نهادی مورد نیاز برای تحقق این زنجیره موجود نیست. بنابراین سؤال اساسی در اقتصاد مقاومتی این است که چگونه باید سازمان مبتنی‌بر ساخت درونی قدرت، برای فعال‌سازی این چرخه شکل بگیرد. ایدۀ مشخص الگوی ما برای پاسخ به این سؤال و دغدغۀ اقتصاد مقاومتی، شکل‌گیری سازمان‌های توسعه‌گری است که مبنای فعالیتشان شناسایی مسائل راهبردی توسعه‌ای و ارائۀ طرح‌های توسعه‌ای به‌منظور حل آن مسائل در بستر شیوه‌های اجراییِ مبتنی بر مشارکت باشد.

مسئلۀ «مسکن و فرسودگی» همان مسئلۀ راهبردی است که تمرکز بر آن با رویکردی خاص می‌تواند در چشم‌انداز میان‌مدت و سپس بلندمدت مهم‌ترین اهداف اقتصاد مقاومتی را محقق سازد. علاوه‌بر این خودِ پدیدۀ «شهر» که مسئلۀ مسکن و فرسودگی در بستر آن شکل گرفته است، افق نگاهی را ترسیم می‌کند که می‌توان مهم‌ترین مؤلفه‌های تمدنی یک زندگی اجتماعی را در آن منعکس دید. تحقق بخش قابل‌توجهی از اقتصاد خانوار در «شهر» یا وابسته به شهر است؛ و از طرف دیگر «شهر» نمایانگر ارزش‌های جمعی یک جامعه است که خود را در معماری، الگوهای کالبدی و محل‌ها و فضاهای فعالیت‌های جمعی نشان می‌دهد. تمرکز بر احیا و بازآفرینی مناطق فرسودۀ شهری از طرفی می‌تواند به شبکۀ اقتصادی‌ای وارد شود که در آن، مثلاً، حمل‌ونقل بین‌شهری مانند پل‌ها، جاده‌ها و زیرساخت‌ها توسعه یابد؛ از سوی دیگر، امنیت، بهداشت و آموزش بازتنظیم و متحول شود و از دیگر سو اموری ارزشمند برای جامعه که تجلی‌گاه آن‌ها در «شهر» است، بازآفرینی شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که بخش زیادی از آسیب‌ها در حوزۀ فرسودگی به فقدان حضور سازمان‌های توسعه‌گر و چارچوب‌های مناسب تامین مالی مرتبط بازمی‌گردد. مزیت معنادار طرح آن است که مجموعۀ فعالیت‌های ساخت‌وساز در قالب یک طرح عملیاتی با مقیاس بزرگ دیده شده است تا هم امکان سیاست‌گذاری منطبق بر معماری و اصول شهرسازی پدید آید و هم صرفه‌های حاصل از مقیاس بتواند رویکرد توزیع منافع به نفع مردم را محقق سازد. ضمن آنکه این طرح مبنایی برای مشارکت مردم در فعالیتی می‌شود که موجب تشکیل سرمایه‌های وسیع اجتماعی شده و از بُعد اجتماعی و اقتصادی بهبود کیفیت زندگی مردم را فراهم می‌آورد. اجرای این طرح مبتنی بر شکل‌گیری الگویی است که برخی ویژگی‌های آن که در ادامه ذکر می‌شود آن را در انطباق با شاخص‌ها و سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی قرار می‌دهد:

*   فعالیت در این بخش، منطبق بر الگوی یادشده، جزو معدود مواردی است که در مقیاس بزرگ و به‌طور کامل به توان و ظرفیت داخلی وابسته است و مستقل از تکانه‌های بین‌المللی و خارجی توان حرکت باثبات را داراست. ویژگی بارز این بخش ارتباط گسترده با زنجیره‌های پیشین و پسین است که می‌تواند به نحو درون‌زا منجر به فعال‌سازی بخش‌های مختلف اقتصاد شده و نقش پیشران را برای کل اقتصاد بر عهده گیرد.

*       اجرای طرح به دلیل نوسازی خانه‌های مردم و محلات محروم موجب ارتقای کیفیت زندگی مردم می‌شود. ضمن اینکه به دلیل تمهید ظرفیت‌ها و سازوکاری برای توانمندسازی اقتصادی طبقات کم‌درآمد و متوسط و همچنین ارتقای وضعیت محلات محروم شهری، این بسته قابلیت تحقق اهداف توزیعی و عدالت اجتماعی را نیز داراست.

*       سازوکار درونی طرح به دلیل ابتناء بر اصل مشارکت آحاد مردم و تبدیل کردن دارایی‌های راکد آن‌ها به سرمایه‌های جاری، موجب صورت‌بندی نوع پویایی از «اقتصاد مردمی» خواهد شد. در این طرح پلاک‌های فرسوده به‌عنوان سرمایۀ بالفعل مردم لحاظ شده و مدخل مشارکت و بهره‌مندی ایشان از ارزش‌افزوده تولید می‌شود.

*       با عنایت به پیش‌بینی سازوکار سهم‌بری عادلانۀ عوامل تولید از منافع حاصل از فعالیت بر مبنای قید «حل مسئله» و «امکان‌پذیری مشارکت»، این الگو توانایی لازم برای پایدار ساختن فعالیت عوامل تولید و توزیع فرصت‌های اقتصادی برای طیف گسترده‌ای از افراد را فراهم می‌سازد.

*    در قالب الگوی عملیاتی این طرح بسترسازی مناسبی برای ایجاد رقابتِ منجر به افزایش کیفیت میان فعالین حوزه ساختمان شکل می‌گیرد که می‌توان آن را در راستای رفع مخاطرات و تهدیدهای ناشی از زلزله ارزیابی کرد.

*    در این الگو، امکان ارتقای جایگاه نیروی کار (به‌ویژه کارگران) از طریق پایداری شغلی (به پشتوانۀ تعریف مقیاس بزرگ برای فعالیت) و پیش‌بینی سازوکاری برای تأمین اجتماعی نسبتاً مناسب به همراه فرآیند کسب مهارت‌های لازم فراهم می‌شود.

*  بازوی تأمین مالی این طرح از طریق پنجره توسعه که خود یک الگوی مشارکتی مستقل را شکل می‌دهد منجر به خلق اعتبار مورد نیاز و هدایت آن‌ها به‌سوی تولید ارزش‌افزا و واقعی با همکاری نظام بانکی کشور خواهد شد.

*   در الگوی عملیاتی این طرح عاملین اجرایی، فعالین بخش خصوصی هستند. لذا علاوه بر بی‌نیازی از ورود و مداخلۀ مستقیم دولت در حوزۀ عملیات، از ایجاد ساختار متمرکز غیرضروری پرهیز می‌شود.

*   علاوه بر شاخص‌های اقتصادی نظیر تولید و اشتغال و ... این الگو با ایجاد بستر و نهادهای لازم برای ورود و مشارکت مردم در مدیریت محلات و شهرها منجر به پیامدهای مثبت اجتماعی و فرهنگی نیز می‌شود.

*    تحقق این الگوی عملیاتی توسط سازمان توسعه‌گر با منطق «عمل جهادی» در حوزۀ اقتصاد و کارآفرینی میسر می‌شود. ضمناً اجرای گسترده و تکثیر این الگو در مناطق و استان‌های مختلف مستلزم «مدیریت جهادی» و بسیج نیروهای متعهد است.

 * یکی از ارکان این الگو که جزو مؤلفه‌های اجتماعی آن است، بسترسازی گفتمان توسعه بر مبنای رویکرد اقتصاد مقاومتی است. این طرح و الگوی ناظر بر آن این قابلیت را دارد که در قالب موضوع نوسازی و احیای بافت فرسوده با بهره‌گیری از جوانان و سایر گروه‌های اجتماعی واجد صلاحیت منجر به بسیج توان‌های مردمی برای توسعه و مشارکت در اقتصاد شود. ضمن اینکه می‌توان از طریق آن به زمینه‌سازی برای ایفای نقش رسانه‌ها در یک طرح مشخص دست یافت.

* ویژگی‌های اجرایی این بسته به‌گونه‌ای است که با تعریف حدود طرح می‌توان در بازه‌های زمانی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت به اهداف مشخص و دستاوردهای ملموس و قابل ارزیابی دست یافت.

* موضوع مسکن و فرسودگی در شهرها در قالب اجرای چنین الگویی در مقیاس بزرگ، می‌تواند طیف وسیعی از رشته‌های تخصصی و تحصیل‌کردگان دانشگاهی در سطوح مختلف را وارد فضای کار کند.

* این طرح و الگوی عملیاتی ناظر بر آن می‌تواند یکی از طرح‌های عملیاتی کلان (ابر پروژه ملی) باشد که در قالب آن می‌توان در راستای اهداف طرح که منطبق بر اقتصاد مقاومتی است برای ذی‌مدخلان و دستگاه‌های مختلف اجرایی به‌طور مشخص تعریف نقش کرد.

طرح تولید انبوه مسکن محلی ***************************************

نوسازی بافت های فرسوده از جمله تهدیدهایی است که با نگرش مدیریت توسعه به عنوان فرصتی طلایی برای دستیابی به شهری توسعه یافته می توان از آن بهره مند شد . اما چگونه می توان به این مهم دستیافت ، خود نیازمند ارائه مدلی بومی متناسب با هویت و فرهنگ و شاخصه های اجتماعی ، اقتصادی ، سیاسی حاکم و جاری بر جامعه ماست . نگاهی گذرا بر آنچه طی سالیان اخیر بر مدیریت نوسازی ما رفته است ، نقاط بسیار خوبی را برای مان روشن می سازد . گرته برداری از تجربیات شرق و غرب بدون توجه به پارامترهای اجتماعی ایران و بدون در نظر گرفتن ابعاد گوناگون مساله فرسودگی و جغرافیای خاص آن حتی در گونه بندی محلات ، منجر به ورود مستقیم نهاد های عمومی و دولتی در جریان نوسازی و عدم کارآمدی و اثر بخشی مورد انتظار در روند نوسازی بافت گردیده است. آنچه مهم است شناسایی نقاط قوت و ضعف روش ها و مدل های مختلف بکار گرفته شده در نوسازی در ایران است و در پی آن ارائه مدلی که برگرفته از تبیین صحیح مساله و ارائه راهبردهای متناسب با آن است .

شناخت مسأله راهبردی توسعه؛ «مسکن و فرسودگی»

• در یک تأمل اجمالی می توان از فقر، بیکاری، درآمد پائین، توزیع ناعادلانه فرصتها و درآمدها، خلاء فرهنگی در ابعاد گوناگون، بی نظمی، آلودگی، ضعف مشارکت عمومی، ناهماهنگی در سیاستهای کلی و جزئی، ساختارهای معیوب اداری، ناکارآمدی قضائی و امنیتی، شرایط آموزشی و بهداشتی، کاستی های تولید علم و دانش و مدیریت دانش بنیاد را از جمله سرفصلهایی دانست که ذیل آن مسائل عینی و ملموس در جغرافیای انسانی ایران قابل تعریف است.
• روش شناسی مهندسی توسعه قالبی منسجم و طبقه بندی شده را در تبیین مسائل ارائه می دهد که بعضاً با رویکردهای دیگر متفاوت است و این روش به دنبال شناخت مسأله راهبردی توسعه ای است به نحوی که تمرکز برای عمل را کاملا مشخص نماید.
• بر اساس روش شناسی مهندسی توسعه در حالیکه ابعاد مختلف در یک جغرافیا وجود دارد، اولویت با تحلیل مسائل در ساحت اقتصادی و سنجش نوع ارتباط آن مسائل با دیگر ساحتهای جامعه شناختی و فلسفی است.
• بر این اساس اهم مسائل در ساحت اقتصادی بشرح زیر است:

1. وجود فقر و درآمد پائین اقتصادی
2. رشد پائین اقتصادی
3. تورم
4. عدم تأمین مسکن مناسب (معماری شده، مقاوم و در قالب زیست محیطی سکونتی)
5. عدم تأمین برخی از نیازهای اساسی (خوراک، پوشاک، آموزش، امنیت)
6. ساختار نامناسب تولید
7. ساختار نامناسب توزیع فرصتها
8. ساختار نامناسب نظام پولی
9. عدم مدیریت بهره وری زمین و عرصه

• روشن است که موارد مطروحه مستقل از هم نیستند و هر کدام بیانگر زاویه ای از یک مسأله کلی اقتصادی است که آن مسأله کلی از نظر مدل توسعه عدم تحقق کارآیی در تولید و تخصیص منابع بر وفق مجاری از پیش تعیین شده در اهداف مرتبط با ساحت فلسفی (هویت مبتنی بر آزادی) و اهداف مرتبط با ساحت جامعه شناختی (مردم سالاری مبتنی بر عدالت)، ناظر بر تعالی نوع انسان است.
• پژوهش انجام شده در خصوص شناسایی مسائل راهبردی، مبتنی بر مهندسی توسعه با تأکید بر ضرورت وجه اقتصادی راه حل اتخاذ شده، منتج بدان شد که مسأله راهبردی مسأله ای است که راه حل آن واجد خصوصیات زیر باشد:

1. حل یک مسأله ملموس فراگیر
2. تحقق عدالت در توزیع درآمد و فرصت
3. توانایی ایجاد رشد اقتصادی قابل توجه
4. توانایی بهره برداری از پتانسیل ها و ظرفیتهای ارزشی جغرافیای انسانی ایران
5. توانایی بهره مندی از پتانسیل ها و سیاستهای حاکمیتی ایران
6. توانایی استفاده از منابع و مزیتهای خاص جغرافیای انسانی ایران
7. توانایی استقرار و تغییر فرهنگ در راستای گسترش فرهنگ تعالی بخش
8. حداکثر سازی مشارکت
9. توانایی اصلاح ساختار اقتصادی کشور

• پژوهش انجام گرفته به این پرسش پاسخ می دهد که چرا راه حل معطوف به حل «مسأله مسکن و فرسودگی» بیش از هر موضوع و مسأله دیگری واجد خصوصیات فوق است و در نتیجه از منظر مهندسی توسعه راهبردی ترین مسأله در شکل دهی به یک حرکت توسعه ای می باشد. در ادامه به بیانی از پاسخ چرایی خواهیم پرداخت:

1. حل یک مسأله ملموس و فراگیر و «مسأله مسکن و فرسودگی»

• بر اساس مطالعات انجام گرفته کلیه مسائل مربوط به موضوع مسکن در سه حوزه تقسیم بندی می گردد: 1- فرسودگی 2- تقاضا 3- ساختار عرضه. فرسودگی فضای سکونتی یک مسأله ملموس و فراگیر است به نحوی که  این موضوع مورد توجه بسیاری از کارشناسان و صاحب نظران بوده است. بر اساس تعاریفی که فراتر از مصوبات قانونی بیان کننده واقعیت و سطح فرسودگی است، فرسودگی در فضاهای شهری و روستایی ایران بسیار فراگیر است. تهدید ناشی از زلزله فقط یکی از مخاطرات همراه با فرسودگی است. تعاریفی رسمی از فرسودگی که بیانگر بخش ناچیزی از فرسودگی واقعی است بیانگر آن است که در محدوده شهری ایران حدود 140 هزار هکتار بافت مسکونی فرسوده وجود دارد که درصد پیشرفت برنامه های مصوب برای اصلاح این مناطق به هیچ روی مقرون به موقعیت نبوده است.
• اگر راه حلی برای مسأله فرسودگی ارائه گردد، این راه حل ضمن حل مستقیم این مسأله، حلّال مسائل مهم دیگری در موضوع مسکن نیز می باشد. تقاضای مسکن از جمله این موارد است. محاسبات ما نشان دهنده آن است که در سال 99، با هدف هر خانوار یک واحد مسکونی، کشور به حدود 4میلیون واحد مسکونی جدید علاوه بر تولید بر اساس برنامه های جاری نیازمند است. حل مسأله مسکونی می تواند زمینه ای برای پاسخ گویی به تقاضا نیز باشد.
• ساختار عرضه، از دیگر مسائل حوزه مسکن است. ساخت و ساز شخصی، طولانی بودن زمان ساخت و عرضه، اتلاف منابع و مصالح، ناکارایی در بخش بازرگانی، کیفیت غیر استاندارد، معماری مغشوش و نامتجانس با هویت اسلامی – ایرانی، نقش پررنگ سفته بازی، بی نظمی کالبدی و منظری فضای شهری، بالا بودن قیمت تمام شده و عرضه و نیز دوره های تجاری شدید از جمله مسائل اصلی مرتبط با ساختار عرضه مسکن است که علاوه بر مسکن، سایر حوزه های مربوط به تولید و ساختار اقتصاد پولی را تحت تأثیر آسیبهای خود قرار می دهد. راه حل معطوف به حل فرسودگی می تواند به گونه ای سامان یابد که عملاً ساختار ساخت و عرضه مسکن را دگرگون نماید و از این جهت از آسیبهای ناشی از این ساختار چه در بخش مسکن و چه در غیر از آن جلوگیری به عمل آورد.

2. تحقق عدالت در توزیع درآمد و فرصت و «مسأله مسکن و فرسودگی»

• تحقق عدالت و جمع بین کارایی و عدالت از دغدغه های نظام جمهوری اسلامی است. نظریه سازمان توسعه گر اساساً بر تحقق عدالت مبتنی است و پیش از خلق ثروت و درآمد، مجاری این مهم را در زمینه هایی چون توزیع درآمد و فرصت بازدیده است. مسأله «مسکن و فرسودگی» زمینه آن را داراست که چنین اهدافی را سهل تر محقق نماید. بدین جهت در تجهیز مالی این طرح می توان از خلق اعتبار هدایت شده استفاده نمود. در مشارکت با مالکان املاک فرسوده نیز منافع قابل توجهی را نسبت به شرایط موجود می توان به آنها تخصیص داد. منافع خریداران متوسط و محروم مسکن را نیز می توان با کاهش قیمت و نیز افزایش کیفیت در جهت تحقق عدالت، ارتقاء داد.

3-توانایی رشد اقتصادی قابل توجه و «مسأله مسکن و فرسودگی»

• بررسی پژوهش انجام گرفته نشان می دهد، هیچ موضوع تولیدی به اندازه مسکن در کوتاه مدت قابلیت افزایش رشد اقتصادی را حتی تا ارقام نزدیک به 25 درصد تولید ناخالص داخلی ندارد. اما مشروط به شرایطی؛ شرایطی که زمینه ساز گستردگی تولید، گستردگی مشارکت عموم مردم و رفع موانع مشارکت، کاهش قابل توجه قیمت برای خریداران، افزایش منافع مشارکت کنندگان (مالکان املاک فرسوده، نهادهای مالی، شهرداری، نهادهای محلی و ...) باشد. تأمین این شرایط نیازمند روشی فرهنگی – اجتماعی – اقتصادی است که مدل توسعه توانایی پاسخ گویی بدان را دارد.

4- توانایی بهره مندی از پتانسیل های ارزشی جغرافیای انسانی ایران و «مسأله مسکن و فرسودگی»

• باید به این سوأل پاسخ گفت که چه تولیدی می تواند با ظرفیتهای ارزشی جغرافیای انسانی ایران پیوند بیشتری را برقرار نماید: کشاورزی، پتروشیمی، خودرو، مواد خوراکی، البسه، کالاهای الکترونیکی و ...؟ به یقین می توان ادعا نمود که هیچ موضوع تولیدی نمی تواند به اندازه تولید مسکن در بطن اجتماع مردمی تجلی گر ارزشهای اسلامی – ایرانی باشد. معماری اسلامی – ایرانی که شکل هنری برای محتوای اسلام و جنبه های توحیدی – عبادی از منظر ایرانیان است، از این آبشخور سیراب می گردد. هویت اسلامی – ایرانی در مفاهیم چون حفظ حریم ها، توجه و تأکید بر زیبایی های آرامش بخش معنوی، رعایت اصول همسایگی و همنشینی و نقش نهاد مسجد در پیوند میان سرمایه اجتماعی محلی و نیز تولید محلی  در موضوع بافت فرسوده، نمود عینی پیدا می کند.

5- توانایی بهره مندی از پتانسیل ها و سیاستهای حاکمیتی جغرافیای انسانی ایران و «مسأله مسکن و فرسودگی»

• چنانکه آمد، محوریت و راهبری کلان ساختار حکومتی ایران مبتنی بر اصل و جایگاه ولایت فقیه است. از این رو باید سنجید که یک راه حل فراگیر و کلان توسعه ای چه نسبت با سیاست های کلی و راهبردی این جایگاه دارد. سیاستهای کلی و برنامه های راهبردی و رویکردهای محوری اعلام شده از سوی مقام معظم رهبری بدین شرح است:

5. برنامه راهبردی:

سند چشم انداز 20 ساله

5. سیاستهای کلی:

سیاستهای کلی اصل44

سیاستهای کلی برنامه ششم

سیاستهای کلی نظام درامور شهرسازی

سیاستهای کلی مسکن

5. رویکردمحوری:

الگوی اسلامی – ایرانی پیشرفت

دهه پنجم، دهه جهاد بزرگ برای ساختن ایران اسلامی بزرگ

بیانیه گام دوم انقلاب اسلامی

سند ملی نوسازی و بازآفرینی

جهش تولید

• مطالعات و بررسی ها باید نشان دهند که هر کدام از طرح ها و برنامه های فراگیر توسعه که واجد خصوصیات پیش گفته از نظر مدل توسعه هستند، چه ارتباطی با رویکردهای کلی نظام (ذکر شده در بالا) دارد. براساس راه حل معطوف به حل مسأله مسکن و فرسودگی، واجد جامعیتی است که تحقق بخش بسیاری از اهداف تعیین شده فوق است.

6-توانایی استفاده از منابع و مزیتهای خاص جغرافیای انسانی ایران و «مسأله مسکن و فرسودگی»

• گسترش تولید در قالب طرحهای اصلاح بافتهای فرسوده، زمینه استفاده از منابع انسانی ایران را بر اساس شاخصهای موجود در این رابطه  تعریف می کند که در زمینه تخصصهای گوناگون نیازمند جذب و آموزش منابع انسانی است. از طرف دیگر مزیتهای اساسی دیگری نیز قابل بررسی است. مسکن کالای غیر تجاری است  و تمرکز مناسب بر تولید با روش توسعه ای این کالا ، فرصتی را برای تقویت اقتصاد داخلی در رقابت با اقتصاد بین الملل فراهم می کند. تکنولوژی ساخت این کالا نیز در اختیار است و یا می تواند سهل تر از سایر موضوعات تولیدی دیگر حاصل شود. مزیتهای ناشی از زیر ساختهای تولیدی فراهم شده نیز حائز اهمیت است.

7-توانایی تحول فرهنگی در راستای گسترش فرهنگ اسلامی ایرانی و «مسأله مسکن و فرسودگی»

• اصالت روش فرهنگی و ضرورت جامعه سازی از پائین در تحقق توسعه ،مهمترین رکنی است که نشانگر محتوای یک طرح توسعه ای بر اساس مدل توسعه است. مشکل اینجاست که طرح توسعه ای که ضرورتاً باید واجد قالبی تولیدی و اقتصادی باشد چگونه می تواند شامل محتوایی نهادی و فرهنگی باشد. راه حل معطوف به حل مسأله مسکن و فرسودگی که با مدیریت سازمان توسعه گر راهبری می شود، چنین فرصتی را به دست می دهد. سازمانها یکی از حلقه های واسط قدرتمند میان فرد و اجتماع هستند.اگر سازمانی بر اساس رویکرد سازمان توسعه گر که به دنبال استقرار نهاد توسعه است، فرهنگ اسلامی ایرانی را در خود مستقر نماید آنگاه زمینه گسترش این فرهنگ از عرصه سازمانی به عرصه اجتماع پیرامونی آن فراهم شده است. فعالیت تولیدی معطوف به فرسودگی که در بطن اجتماع محلی شکل می گیرد، فرصتی کمیاب برای تحقق این مطلوب است.
• فرصت تمدن سازی بر اساس فرهنگی جدید از دیگر نکات و ظرافیتهای زیبای تولید مسکن با به عبارت دقیق تر، مدیریت منسجم در شهرسازی است. انسان فراتر از محل سکونت خود، در شهرها و روستاها زندگی می کند، که نحوه شکل بندی معماری، زیبایی، آرامش، فضای سبز و نظم آن خود نیز عاملی در تغییر فرهنگ و روش زندگی است. بنابرین می توان «مسأله مسکن و فرسودگی» را در قالب یک شهرسازی نوین که به دنبال تحول محیط سکونتی انسانهاست بازدید و از مجرای آن به تحول اخلاق و عادات فرهنگی مبادرت ورزید.

8-توانایی جلب مشارکت عمومی در هم اندیشی، همراهی و همکاری معطوف به حل مسأله و «مسأله مسکن و فرسودگی»

• یکی دیگر از عناصر کلیدی در توسعه، تحقق و حداکثر شدن مشارکت است. بدون مشارکت برآیند نیروهای انسانی و اجتماعی هسماز نشده و قوایی برای حرکت پرشتاب بسوی مقصد فراهم نمی آید. از این جهت از شاخصه های حرکت توسعه ، حداکثرسازی مشارکت خردمندانه آحاد در توجه به یکدیگر در بستر حل مسائل (نهاد توسعه) است. حال باید بررسی نمود که چه سازوکار و زمینه تولیدی این ظرفیت را بیشتر داراست. مسلماً طرح تولیدی که منابع آن بر اساس مشارکت مردم و در حضور و میان نظرگاه مستقیم مردم قابل اجراشدن است، چنین ظرفیتی را داراست.

9-توانایی اصلاح ساختار تولیدی کشور و «مسأله مسکن و فرسودگی»

• ساختار تولید کشور با عوارضی همراه است که بخشی از این عوارض ناشی از تبعات ساختار عرضه مسکن است که آثار خود را به دیگر بخشهای تولیدی سرایت می دهد. از سوی دیگر برای ساماندهی فضای تولید و کسب و کار در مقابل نظریه متعارف اقتصاد سرمایه داری که مبتنی بر فرصت یابی نگاه اقتصادی در بازار آزاد به منظور حداکثر سازی سود است، نیازمند نظریه متفاوت هستیم. این رویکرد که در قالب تئوری بنگاه مطرح می شود مسبوق به مبانی فلسفی خاصی است که با تعالیم اسلامی سازگار نیست. از این جهت شکوفایی عملی یک نظریه جدید (نظریه سازمان توسعه گر) ضمن اصلاح ساختار تولید، نیازمند بستری است که این مهم را به انجام رساند. به نظر می رسد فضای مسکن و بافت فرسوده بیش از سایر موضوعات فرصت را برای نمو این رویکرد نو فراهم آورد. همین شرایط در ساختار پولی نیز وجود دارد. ساختار پولی ضمن اینکه دارای پیوندهای عمیق با مناسبات متعارف پولی جاری در نظام اقتصاد سرمایه داری است در مورد خاص ایران پیوندی وثیق با ساختار عرضه مسکن در کشور دارد. بدین ترتیب اگر راه حلی پیدا شود که بر نظریه متفاوت از تولید و خلق ثروت اقتصادی استوار باشد شرایط برای اصلاح نیز هموار گردیده است.

چشم انداز حل مسأله مسکن و فرسودگی در جغرافیای انسانی ایران

• در بخش بالا شناخت مسأله راهبردی صورت پذیرفت. و مسأله «مسکن وفرسودگی» به عنوان مسأله ای راهبردی در جغرافیای انسانی ایران مورد توجه قرار گرفت. در ادامه مجموعه مطالبی ارائه خواهد شد که بیانگر رئوس راه حل «مسأله راهبردی» است.
• چشم انداز حل «مسأله راهبردی» قابل بیان در سه ساحت فلسفی، جامعه شناختی و اقتصادی است:

ساحت فلسفی:

احیای هویت اجتماعی و خودباوری و خود اتکایی در زیست محیط سکونتی، گسترش و عمومی سازی فرهنگ اسلامی ایرانی، احیای فرهنگ بومی سکونتی، بازتولید هنر معماری اسلامی – ایرانی در کالبد سکونتی

ساحت جامعه شناختی

تحقق عینی عدالت در فرصت ها  و بهره مندیها، تحقق اهداف ملی در سند چشم انداز، تحقق اهداف اصل 44، تحقق اصول قانون اساسی در رابطه با مسکن مانند اصل 31، ارائه یک نمونه عینی از الگوی اسلامی ایرانی پیشرفت، تحقق اهداف سیاستهای کلی شهرسازی،تحقق رویکرد جهادی در جهش تولید

ساحت اقتصادی:

رفع یک نیاز اساسی (مسکن) ، خلق ثروت، رشد قابل توجه تولید، تخصیص کارای منابع انسانی و فیزیکی

• لازم به ذکر است برخی از اهداف مربوط به ساحت جامعه شناختی و اقتصادی به شکل کمّی برآورده شده است.

مسیر حل مسأله راهبردی «مسکن و فرسودگی» در جغرافیای انسانی ایران

• چشم انداز حل مسأله مسکن و فرسودگی آن زمان دست یافتنی است که راهبرد توسعه ای «مسکن و فرسودگی»مسیر چشم انداز را تنظیم کند.
• راهبرد توسعه ای «مسکن وفرسودگی» به گونه ای طراحی می شود که به منظور تحقق چشم انداز، چارچوبی را برای سلسله اقدامات عملی برای انتخاب و تعریف راه حل این مسأله بدست دهد.
• در اینکه کیفیت این سلسله اقدامات عملی چیست و به چه نحو شکل بندی می شود، به غیر از ارکان و روشهای مدل توسعه ، مطالعه اقتضائات مکانی و زمانی نیز برای محتوی این راهبرد تأثیر دارد.
• ضرورت رویکرد راهبردی در چیست؟ راهبرد بیانگر منظومه ای از اقدامات، برنامه ها و روش های صریح و مشخص است که زاییده یک نگاه کل نگر از منظر مدل توسعه می باشد. و این منظومه ، بهتر، سریع تر و مناسب تر از هر طرح دیگری حرکت به سوی مقصد را فراهم می آورد. و بدین جهت کاملاً اولویتها را مشخص می نماید. حرکت آگاهانه به سوی مقصد نیازمند راهبرد به این معنا می باشد.
• راهبردها به سطوح  مختلف اصلی، عملیاتی و مکمل تقسیم می گردد که هریک با سیاستها و برنامه های مختلف اصلی، عملیاتی ومکمل تقسیم می گردد که هریک با سیاستها  و برنامه ها و روش های دیگر همراه می شود.

سیمای راه حل مسأله مسکن و فرسودگی در قالب راهبرد اصلی ، راهبرد علمیاتی، راهبردهای مکمل

• راهبردهای اصلی، عملیاتی و مکمل بر اساس تحلیل دقیق قلمرو مسائل حوزه مسکن و اینکه این طرح، اولین تجربه عمل  یک سازمان توسعه گر بر اساس نظریه مدل توسعه است ، تدوین شده است.
• بر اساس تحلیل راهبردی صورت گرفته، باید از دامنه وسیع مربوط به مسکن حوزه های مشخص و اولیه و محدود را برای آغاز انتخاب نمود. به نحوی که این انتخاب بهترین مقدمه و بستر را برای گسترش تصاعدی عملکردها مهیا نماید.
• بر این اساس گستره جغرافیایی سکونتی را می توان در چند بخش اساسی شهری و روستایی و در میان شهرها به تهران، کلان شهرها و شهرهای عادی طبقه بندی نمود.

• دیگر مسأله مهم این است که چه مکانیزمی از تولید مسکن باید اتخاذ گردد که:
  • اولاً به لحاظ مقدرات مالی و نقدینگی امکان پذیر باشد؛
  • ثانیاً آسیبها مربوط به شیوه های عرضه مسکن به شکل سابق را درخود نداشته باشد؛
  • ثالثاً دارای مکانیزمی درونزا برای گسترش باشد؛
  • رابعاً مبتنی بر اصول مدل توسعه باشد، یعنی:

1. مشارکت آحاد مردم و نهادها را حداکثر کند
2. ارزشهای مبتنی بر هویت ایرانی – اسلامی مانند معماری و زندگی اسلامی را احیا نماید.
3. اهداف مبتنی بر عدالت؛ منافع آحاد محرومتر را تقویت نماید.
4. از منابع و مزیت ها به شکل کارا استفاده نماید.
5. سرمایه اجتماعی را حفظ و ارتقاء دهد.
6. همگام با سیاستهای کلان کشور (الگوی اسلامی – ایرانی پیشرفت، اصل 31، سیاستهای کلی مسکن و شهر سازی) تعریف شود.

• به طور کلی چهار شیوه برای مداخله و تولید مسکن در بافت های فرسوده و ناپایدار قابل تصور است:

شیوه اول: در یک محله، بلوک یا محدوده مشخصی از بافت فرسوده، ابتدا واحدها تملک شود و سپس با مجتمع سازی و بلندمرتبه سازی احیاءگردند. همانند شیوه هایی که در پروژه نواب در شهر تهران بکارگرفته شد یا طرحی که برای نوسازی محلی خوب بخت در نظر گرفته شده است. کارآمدی این راه حل با چند مانع مهم روبرو است: حجم زیاد منابع مالی مورد نیاز که امکان پذیری طرح را بسیار  محدود می نماید، زمانبر و هزینه بربودن فرآیند مذاکرات مربوطه به تملک، عدم وجود یک مکانیزم درونزا برای گسترش، خلاء زمینه مشارکت خردمندانه آحاد مردم، خلاء زمینه ارتقاء فرهنگی، خلاء زمینه برای نقش آفرینی معماری ایرانی – اسلامی از بین رفتن هویت و سرمایه اجتماعی، عدم وجود  کارایی در استفاده از منابع با امکانات موجود به دلیل زمانبر بودن پروژه ها وعرضه دیرهنگام.

شیوه دوم: مجتمع سازی یا بلند مرتبه سازی در بخشهای مختلف شهر و جایگزینی آن با بافتهای فرسوده، این شیوه نیز علی رغم اینکه نسبت به شیوه قبل دارای برتری هایی است. اما واجد برخی از موارد پیش گفته مانند حفظ هویت محلی و اجتماعی، ارتقاء فرهنگی، بارورسازی مشارکت عمومی، و وابستگی اندک به مقادیر نقدینگی نیست.

شیوه سوم: اعمال سیاستهای تشویقی در بستر ساختار عرضه و تولید کنونی. چنین سیاستهایی نیز تاکنون تجربه خود را نشان داده است و باعث ایجاد رشد نسبی در ساخت مسکن در محدوده بافت فرسوده گردیده ولی از چند منظردارای نقایصی است. اول اینکه تغییری در ساختار عرضه بوجود نمی آورد، دارای عناصر هویتی و توسعه ای نیست. مبتنی بر مشارکت عمومی نمی باشد، معماری به شدت آسیب قرار می گیرد، کیفیت در مسیر استاندارد ارتقاء نمی یابد، هزینه تولید بسیار بالا می رود، امکان تخصیص بهینه منابع و کارایی و استفاده از شیوه های جدید تولید نیزمهیا نمی گردد. ضمن اینکه در عمل ثابت شده است که علی رغم برتری به نسبت دو شیوه قبلی، پیشبرد کمی نیز در اصلاح و احیا بافت های فرسوده منطبق بر برنامه های قانونی مصوب حاصل نمی شود.

شیوه چهارم: تولید انبوه مسکن محلی بر اساس مدیریت سازمان توسعه گر.

شیوه چهارم از تولید مسکن، اما ریشه در نظرگاه مدل توسعه و البته شرایط  و امکانات تولید مسکن در محدوده بافت های فرسوده و ناپایدار دارد. اهداف این شیوه از عناصری تشکیل شده که با نظریه سازمان توسعه گر در مدل توسعه همساز است. در سازمانی که هدف آن حل مسأله در بستر حداکثر شدن مشارکت خردمندانه مردم در توجه به یکدیگر است، تعادل درآمد و هزینه ها(سود) به عنوان یک لازمه برای این هدف تلقی می گردد. بدین ترتیب طرح و گسترش آن صرفاً با مشارکت  آحاد مردم و نهادهای ذی ربط موضوعیت می یابد و در واقع در این مسیر است که نهاد توسعه شکل می یابد و اصلاح کالبد سکونتی عملاً محملی برای این مهم است. از سوی دیگر حفظ سرمایه اجتماعی، ارتقاء مناسبات فرهنگی، بازتولید معماری اسلامی - ایرانی تحقق سیاستهای کلان حاکمیتی  و نیز افزایش کارایی و تخصیص بهینه منابع از دیگر ارکان این رویکرد است. در نظر گرفتن محدودیت منابع پولی در این سازوکار نیز مورد توجه بوده است. با توجه به واقعیت و اقتضائات اقتصادی کمترین میزان نقدینگی برای عملیاتی شدن این طرح در نظرگرفته شده است. مهمتر اینکه گسترش این طرح بر پایه مکانیزمی درونزا و خود تقویت کننده است؛ به این معنی که دست آوردهای اولیه آن مهمترین عامل و شرط کافی برای گسترش آن هستند و تبعاً می توان ادعا نمود که آغاز یک طرح با محدوده مشخص، امکان گسترش در تمامی ابعاد را دارد؛ و این بیانی دیگر از جامعه سازی از پائین در تحقق توسعه و استقرار نهاد توسعه است که اهمیت فی نفسه آن برتر از ساخته شدن فیزیکی خانه های فرسوده می باشد.

• بر این اساس طرح تولید انبوه مسکن محلی در بافتهای فرسوده و ناپایدار تعریف شده است:

• طرح تولید انبوه مسکن محلی به عنوان یک راهبرد اصلی در بسته توسعه مسکن تعریف شده است که همگام با آن راهبردهای عملیاتی و راهبردهای مکمل نیز تعریف می گردد.
• راهبردهای عملیاتی طرح  تولید انبوه مسکن محلی بر چگونگی شروع عملیاتی طرح و خصوصیات گامهای آغازین توجه دارد.
• بر اساس بررسی و مطالعه صورت گرفته در رابطه با نحوه راهبرد عملیاتی، مناطق مختلف مورد مطالعه قرارگرفت و بافت فرسوده شهر تهران به لحاظ شرایط جغرافیایی بافت درونی، پتانسیل تحول و نیز سایر ملاحظات مربوط به شرایط شروع اولیه، مناسب اجرای این طرح شناخته شد. در رابطه با مداخله در بافتهای فرسوده باید به این نکته توجه شود که چه شیوه ای از مکان یابی در منطقه مقرون به نتیجه است. انواع بافتهای فرسوده جنوب تهران تفاوتهایی با یکدیگر دارند. در این میان برخی ضمن فرسودگی از کیفیت بسیار پائین به لحاظ ساختار محله، نظم منظر محلی ، فضاهای سبز و خدمات محلی برخوردارند ولی برخی دیگر کاملاً متفاوتند. به بیان دیگر در محلات فرسوده جنوب تهران یک طیف از شرایط مطلوب محلی، تا شرایط نامطلوب محلی وجود دارد. از این طرح با این منطق که تشکیل و ایجاد یک سازمان  توسعه گر و نیز استقرار نهاد توسعه مبتنی بر مشارکت نیازمند مقدمات و ملاحظات مربوط به شروع اولیه است و می بایست منطقه ای در نظر گرفته شود که به عنوان شروع اولیه مشکلات و موانع کمتری را نسبت به سایر گزینه ها داشته باشد. مداخله در مناطق دیگر نیازمند تجربه سازمانی و اجتماعی سازمان توسعه گر  است. همچنین یکی از مهمترین عوامل در انتخاب تهران برای اجرای پایلوت طرح ، وجود اراضی ناکارآمد و ذخیره و پشتیبان نوسازی متعلق به نهادهای عمومی و دولتی در محدوده این بافت ها می باشد که فرصت توسعه ای بی نظیری را برای تولید مسکن با مشارکت بخش خصوصی و تهاتر قدرالسهم با املاک واقع در بافت مجاور ایجاد می نماید.
• اهداف عملیاتی طرح تولید مسکن محلی در بافتهای فرسوده و ناپایدار عبارتست از:

1. عرضه مسکن مقاوم و معماری شده بر اساس موازین هنر اسلامی – ایرانی
2. عرضه و تولید انبوه توسط مدیریت متمرکز سازمان توسعه گر
3. عرضه ارزان قیمت
4. عرضه سریع

• طرح تولید انبوه مسکن محلی علاوه بر اهداف عملیاتی، دارای یک راهبرد عملیاتی است که عنوان طرح پیشگام را به خود داده است.
• طرح پیشگام عبارتست از اجرای 10 پروژه محله سازی جایگزین است. در این راهبرد اولویت اجرای 10 پروژه در تهران از اهمیت اساسی در نمونه سازی اجرای طرح، شروع مشارکت با آحاد مردم منطقه، ساختارمندی سازمان توسعه گر و نیز مدل سازی مشارکت با نهادهای ذی ربط مالک عرصه و به خصوص شهرداری دارد.
• در طرح تولید انبوه مسکن محلی با مدیریت و راهبری سازمان توسعه گر، بیشترین مشارکت همه تأثیر گذاران و تأثیرپذیران در ارتباط با شکل گیری و حل مسأله سکونت شهری در یک محله دارای بافت فرسوده شهری را بدست خواهد داد. از جمله مشارکت این تأثیرگذاران و تأثیرپذیران:

1. صاحبان ملکهای موجود در بافت مسکونی فرسوده
2. صاحبان وجوه کم حجم و سرمایه های خرد
3. پیمانکاران و فعالان ساختمانی
4. بنگاه های معاملات مسکن
5. دانشگاه و نهادهای مطالعاتی، دانشجویان و فارغ التحصیلان
6. نهادهای تولیدی
7. بانک ها و مؤسسات مالی و اعتباری

• بر اساس مطالعات انجام شده برای جبران بخش قابل قبولی از فرسودگی جنوب شهر تهران و نیز پاسخ به تقاضا باید حداقل 200 هزار واحد مسکونی تا سال 1400 علاوه بر تولید کنونی به شکل جاری، تولید و عرضه گردد. این حجم از تولید، نیازمند تغییر ساختار عرضه است، و ساختار عرضه مسکن مبتنی بر طرح تولید انبوه مسکن محلی  این پتانسیل را دارد که بر اساس مکانیزم درونزای گسترش تصاعدی این شکاف را با برآوردهای ما پس از اجرای طرح پیشگام در فاز اول در صورت همکاری نهادهای ذی ربط این طرح قابلیت گسترش را بر اساس اهداف کمّی دارد.

راهبرد مکمل: بسته پولی  (تامین مالی از طریق مدیریت سرمایه های خرد تقاضای واقعی و مصرفی و همچنین مدیریت و هدایت اعتبار خلق شده و یا وجوه اداره شده)

طرح تولید مسکن محلی در قالب توسعه مسکن نیازمند یک راهبرد مکمل در حوزه ساختار و مناسبات پولی است . از آنجا که کلیه فعالیت های اقتصادی مربوط به بسته توسعه مسکن و طرح انبوه سازی مسکن محلی  در بستری از روابط و مناسبات پولی قابل تصور است، ارائه طرح و برنامه ای برای چگونگی این ارتباط به لحاظ سازگاری با اهداف و به لحاظ استفاده از پتانسیل های نهفته در پول و نهادهای مرتبط با آن و نیز به لحاظ  اصلاح ساختار نظام پولی در راستای قرابت با پایه های انسان شناسی اسلامی، امری ضروری است. واقعیت آن است که نهاد امروزی پول را نمی توان جدا از دیگر عناصر اساسی الگوی توسعه تجربه گرای غربی مورد ملاحظه قرار داد. این موارد با حفظ اختلاف جغرافیایی، وجوهی از یک کل به هم پیوسته اند. اجرای بسته توسعه مسکن نیز در نتیجه شکل گیری سازمانهای متفاوت (که از آن به عنوان سازمان توسعه گر یاد می شود) به دست خواهد آمد؛ سازمانی که به دنبال حداکثر کردن مشارکت خردمندانه مردم در حل یک مسأله بر اساس توجه  به دیگری هستند، نه به دنبال حداکثرکردن سود. بر اساس مباحثی  که ویژگی های این سازمان آمده است، هدف اصلی، حل مسأله ای مانند مسکن ، مسائل پیرامون آن یا به طور کلی تر «رفع محرومیت» است. بر اساس این هدف یک سلسله مناسبات سازمانی با توجه  به معیار عدالت شکل می یابد و آنگاه در حیطه عمل، سازمان موظف است با به کارگیری معیار کارآیی، سلسله روابط تدوین شده بر اساس هدف اصلی را اجرا نماید. اما تمام فرآیندهای اقتصادی عمل این سازمان در زمینه ای از روابط  پولی قابل تعریف است که این روابط ، البته در بافت موجود ساختار و مناسبات پولی قابل تصور است. بر اساس این تحلیل، بسته پولی تدین شده به عنوان راهبرد مکمل بسته توسعه مسکن به دنبال اهداف زیر است:

1. چگونه سرمایه های نقدی در حل یک مسأله راهبردی توسعه ای متمرکز شوند.
2. چگونه بر اساس ارزش افزوده ایجاد شده، بیشترین منفعت به اقشار کم درآمد و متوسط که صاحب سرمایه های نقدی خرد هستند، تخصیص یابد.
3. چگونه این نهادسازی تولید در بستری اطمینان بخش و امکان سنجی شده به تولید ثروت منجر شود.

• در اجرای این بسته پولی ، بورس املاک و مستغلات به منظور مشارکت سرمایه های خرد متقاضیان واقعی مسکن در اجرای بسته توسعه مسکن، به عنوان نهاد پولی عامل این طرح تعریف می شوند.
• در این بسته، از پنجره توسعه به عنوان یکی از ارکان خلق اعتبار هدایت شده و یا وجوه اداره شده و توزیع عادلانه منافع و نیز تقویت کننده تولید، استفاده می شود.

قیود عملیاتی طرح (سیاست های کلی طرح):

1. عرضه انبوه با کاهش قیمت (هم به لحاظ بازار و هم به لحاظ معاوضه با املاک فرسوده)
2. مدیریت بهره وری املاک ناکارآمد عمومی و دولتی و اراضی ذخیره پشتیبان نوسازی
3. گسترش طرح از طریق معاوضه املاک نوساز با فرسوده

• در این طرح، بخشی از بازار تقاضا مورد هدف قرار گرفته است که عموماً بوسیله فرصتهای جایگزین دیگر فعال نمی شود.
• در گسترش این طرح بازدهی ناشی از مقایسه وافزایش کارآیی به عنوان یک عامل مهم در نظر گرفته شده است.
• تغییرات احتمالی قیمت، صرفا در حوزه ساخت صورت می پذیرد و با استفاده از مکانیزم تهاتر قیمت عرصه تقریبا قابل صرفه نظر خواهد بود.

در پایان امید است در آغاز دهه پنجم انقلاب اسلامی با اصلاح ساختار مدیریت بازآفرینی شهری و توجه ویژه به طرح های توسعه ای کلان ، ساختار زنجیره ارزش در حوزه کلان اقتصاد اصلاح شده و شاهد جهش اقتصادی شایسته و درخور شان ملت شریف ایران و نظام مقدس جمهوری اسلامی ایران باشیم.

والسلام علی من التبع الهدی...