تحلیل ساختار اقتصاد ایران نشان می‌دهد برای رشد پایدار همراه با اشتغال‌زایی بالا، به‌نحوی‌که ارزش‌افزودۀ حاصله منجر به تغییرات محسوس در معیشت و عادلانه‌تر شدن توزیع شود (از طریق توزیع نسبی گسترده‌تر در قالب دستمزد)، رونق تولید در بخش ساختمان و مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین پیشران‌های اقتصاد یک ضرورت غیرقابل‌چشم‌پوشی است.
در سال‌های اخیر عمدتاً از دریچۀ حل مسئلۀ اشتغال و رکود، از سوی ارکان حاکمیت و دلسوزان کشور تأکیدات فراوانی بر لزوم رونق‌بخشی به بخش مسکن می‌شود.
در مواجهه با مطالبۀ استراتژیک یادشده، متأسفانه تبیین و برنامۀ راهبردی که بتواند یک مسیر عملیاتی مؤثر متناسب با اقتضائات امروز کشور بگشاید وجود ندارد. گزارش‌های موجود در مجموعۀ دولت و نیز کارشناسان، عموماً تبیینی بخشی و تبعی از بخش ساختمان و مسکن ارائه می‌دهند و در نهایت پیشنهادهایی در سطح تغییرات ابزاری تجویز می‌کنند. به‌طور مثال در عموم این گزارش‌ها استدلال می‌شود که علت اصلی این افول، شرایط کلی اقتصاد کشور و حاکم بودن رکود بر کلیت اقتصاد است. هرچند که این گزارۀ تحلیلی صحیح و منطق آن به‌نوبۀ خود موجه است، اما باید توجه داشت در مواجهه با منطق موجود در پاراگراف نخست این متن، تبیینی ناکافی در اختیار می‌دهد و درعین‌حال به دلیل وجود یک گفتمان مغالطه‌آمیز همراه و پنهان در آن، احتمال ارائۀ و اتخاذ پیشنهادهای سیاستی ناقص و راهبردهای نادرست را افزایش می‌دهد. ازجملۀ این راهبردها و سیاست‌های ناقص/نادرست، تجویز عدم طراحی هرگونه راهبرد عملیاتی مستقیم برای بخش مسکن و در عوض متمرکز شدن صرف بر مکانیسم‌های کلان و متغیرهای ابزاری نظیر نرخ تسهیلات و تخفیفات و امثالهم است. در برخی موارد نظیر گزارش‌های دولتی، با وجود ارائۀ برنامه‌های پیشنهادی، به دلیل همین تبیین ناکافی برنامه‌ها فاقد کارآمدی و اثر علّی است.
دلیل اصلی عدم‌کفایت تبیین فوق در عین درستی‌اش این است که ساختار عرضۀ بخش مسکن و ساختمان را در مقام معلول شرایط اقتصادی کشور تبیین می‌کند، حال‌آنکه انتظار راهبردی مطالبه‌گر/سیاست‌گذار آن است که رونق این بخش بتواند علت رونق‌بخشی به سایر بخش‌های اقتصادی گردد. درواقع زمانی که از بخش مسکن و ساختمان به‌عنوان پیشران اقتصاد یاد می‌شود به نقش علّی آن در رونق تولید و اشتغال‌زایی توجه شده است. اساساً «پیشران بودن» مفهوم علیت و مؤثر بودن را در درون خود دارد و تحلیل‌گر با ارائه مدل تبیینی معلولی، نادانسته وارد یک تبیین نامرتبط با مسئله و درنتیجه پیشنهادها و اتخاذ نتایج ناکارآمد می‌شود.
اکنون اگر در متن واقعیت همین روند افول، تداوم یابد چه اتفاقی رخ خواهد داد؟ ازآنجاکه راهبردها و سیاست‌های موجود در رونق‌بخشی به بخش مسکن و ساختمان ناتوان‌اند و رکود این بخش در حال تبدیل‌شدن به یک رکود پیوسته و طولانی است، بدیهی‌ترین نتیجه از بین رفتن بخش مهمی از سازمان تولید و عرضۀ موجود در بخش مسکن و ساختمان به دلیل خروج از بازار و تبدیل فعالیت سازندگان، تولیدکنندگان، پیمانکاران، تأمین‌کنندگان، حِرف و درمجموع همه فعالین خواهد بود. نیازی به تفصیل نیست که اگر در یک بازار مبتنی بر تقاضای درونی، قدرت و ظرفیت بالفعل طرف تقاضا به دلایل مختلف کاهش یابد ، آنگاه عاملان اصلی طرف عرضه نیز به انحای گوناگون از طرف عرضه خارج خواهند شد. این واقعیتی به‌مراتب تلخ‌تر از خودِ رکود است، زیرا امکان خروج از رکود در آینده را از بین می‌برد. چنین نیست که خروج و تبدیل نهادهای اقتصادی به‌راحتی و در کوتاه‌مدت بازگشت‌پذیر و شدنی باشد؛ و اگر سیاست‌گذار در آینده تصمیم به بازسازی آن بگیرد مستلزم هزینه‌های گزاف اجتماعی و اقتصادی خواهد بود که چه‌بسا عملاً آن را فاقد توجیه کند. این پدیده که در سال‌های اخیر با روند نسبتاً سریعی آغاز شده است، سبب می‌شود که به‌تدریج سازمان نهادی عرضه و تولید مسکن تضعیف شده و به دلیل خلأهای به‌وجودآمده رو به تخریب و نابودی گذارد.
در صدر متن گفته شد که رونق اقتصاد از جهات مختلف نیازمند رونق بخش مسکن و سایر بخش‌های پیشران است. حال اگر اقتصاد کشور ابزار خود برای عملیاتی کردن این رونق که همانا سازمان نهادی عرضه و تولید موجود است را از دست دهد، در مقام اتخاذ راهبرد و سیاست‌گذاری کلان، کشور با مسئلۀ بسیار اساسی با صورتی جدید مواجه می‌شود: اقتصاد ایران در شرایطی که به نحو علّی و با اجماع راهبردی نیازمند رونق بخش مسکن است، به دلیل عدم تبیین کافی و تبعاً عدم اتخاذ راهبرد صحیح، در حال از دست دادن زیرساخت‌های نهادی موجود در بخش عرضه و تولید است و تداوم این وضع به‌تدریج ابزار و امکان تحقق هرگونه رونق در متن واقعیت را از بین می‌برد. به‌عبارت‌دیگر عدم تدبیر مناسب و فوری در این خصوص سبب می‌شود که حتی با وجود اراده و برنامۀ قدرتمند و کارآمد در آینده برای رونق تولید، عدم وجود ساختار نهادی و ابزار به فعلیت رساندن آن (یعنی همان عاملی که باید انجام آن برنامه را بر عهده بگیرد) هرگونه راهبرد و برنامه‌ای را عملاً بی‌نتیجه سازد.
با توجه به شرایط کنونی، آیا می‌توان این ساختار تولیدی را در راستای رونق اقتصاد و اشتغال‌زایی حفظ کرد و حتی با اصلاحات اساسی آن را در مسیر کاستن آسیب‌های قبلی‌اش و در مسیر مطلوب جدید ارتقا داد؟ با توجه به تغییرات بنیادین ساختار بازار مسکن به‌ویژه در طرف تقاضا، این تصور غالب که بتوان با توسل به راهکارهای متعارف و تزریق مجموعه‌ای از مشوق‌های مالی رونق را به این بخش بازگرداند تصور نادرستی است. این تغییر ساختار، اتخاذ رویکردی تازه و مناسبات نهادی جدید برای تغییر سازمان عرضه در تناسب با تغییرات یادشده را ایجاب می‌کند. این امر برای حکمرانی کشور و اقتصاد ایران که نیازمند حرکت شتابنده در ایجاد انبوه شغل و اصلاح وضع معیشتی دهک‌های میانی و پایینی است، یک ضرورت جدی محسوب می‌شود. اما محور این تغییرات ضروری چیست؟
تاکنون سازمان عرضۀ مسکن، با توجه به نیاز اقتصاد کشور به افزایش تعداد واحدهای مسکونی در دهه‌های گذشته، عمدتاً مبتنی بر رویکرد توسعۀ عرضی رو به بیرون شهرها و انبوه‌سازی خارج از بافت‌های مسکونی موجود شکل گرفته و به پیش رفته است. در داخل شهرها نیز سازمان گستردۀ منفردسازی از سازندگان تشکیل شده است که با منطق سودآوری بیشتر، سوار بر نیاز به کمیت بیشتر واحدهای مسکونی فضایی ناگوار از شهرسازی را به وجود آورده است که اثر اجتماعی آن را به‌ویژه در تقسیم طبقاتی فضاهای شهری به‌خوبی مشهود است. اما با تغییرات هرم جمعیتی و از سوی دیگر پیشی گرفتن تعداد کمّی واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها، به‌تدریج این سازمان عرضه با چالش‌هایی از ناحیۀ تقاضا مواجه گردید. مطابق سرشماری سال 1395، جمعیت ایران شامل 24.1 میلیون خانوار است در شرایطی که 27.5 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. یعنی کمیت واحدهای مسکونی بیش از 3.4 میلیون واحد از تعداد خانوارها بیشتر است. البته در همین زمان حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه و حدود 2 میلیون واحد مسکونی دوم در کشور وجود دارد که وجودشان خود حاکی از ناکارآمدی زیاد ساختار عرضه در تخصیص بهینه منابع و ناتوانی از تناسب یافتن با طرف تقاضای مصرفی و پاسخگویی به نیاز واقعی کشور و مردم است. فارغ از اینکه همین امر شاهدی بر لزوم تغییر سازمان عرضه است ولی باید توجه داشت که نفسِ پیشی گرفتن کمّی و تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها در این ابعاد به‌تنهایی تغییری جدی در کار سازمان عرضه به وجود آورده است. جالب است بدانیم که انحراف حرکتی سازمان عرضه به نحوی است که در دو سال اخیر به تعداد واحدهای مسکونی خالی در مناطق فاقد تقاضای مصرفی افزوده است (به پشتوانۀ تقاضای سفته‌بازانه). براین مطلب بیفزاییم که مطابق همین مأخذ آماری، نرخ رشد تشکیل خانوارهای جدید از 3.9 درصد متوسط سالیانۀ 1385 تا سال 1390 به متوسط سالیانۀ 2.7 در طول سال‌های 1390 تا 1395 کاهش یافته است. با توجه به آمار خانوارها در سال 1398 که توسط مرکز آمار ایران بالغ‌بر 25.6 میلیون خانوار گزارش شده است، می‌توان برآورد کرد که نرخ رشد تعداد خانوارها اکنون به زیر 2 درصد کاهش یافته است؛ که همین میزان رشد نیز تابع تغییرات اجتماعی شیوۀ زندگی انفرادی و خانوارهای تک‌نفرۀ به‌طور مثال ناشی از طلاق است. چنین تغییرات بنیادی در طرف تقاضای مسکن بی‌تردید اثری مستقیم بر طرف عرضه خواهد گذاشت و به‌کلی ساختار کارکردی آن را زیر سؤال خواهد برد.
این تغییرات همراه با تغییرات ناشی از جریانات پولی و شوک‌های تورمی، در عین اینکه مسکن را به لحاظ اصلی‌ترین لنگر دارایی اقتصاد با تهاجمات سفته‌بازانه ارتقا بخشیده است، درعین‌حال تولید جدید را به دلیل عدم‌پشتیبانی تقاضای واقعی مصرفی تضعیف کرده است. تولید واحدهای مسکونی خالی که رشد آن همچنان حفظ شده است ناشی از همین وضعیت است که صدالبته باید آن را مصداقی از انحراف تخصیصی منابع توسط سازمان عرضۀ موجود تلقی کرد.
اکنون در چنین وضعیتی، مشخص می‌شود که پیشگیری از انحراف تخصیصی و مهم‌تر از آن استهلاک نهادی سازمان عرضه و تولید مسکن با هدف حفظ و تحقق جایگاه پیشرانی اقتصاد مسکن، مستلزم فعلیت یافتن تقاضای مصرفی گسترده‌ای است که در فضاهای نهادینه‌شدۀ قبلی و با شرایط اقتصادی جدید نمی‌توان آن را یافت. مگر اینکه راهبردهای عملیاتی و سیاست‌گذاری از محوریت افزایش کمّی عمدتاً خارج از بافت به محوریت ارتقای کیفی و اصلاح مسئلۀ سکونت و بدمسکنی در درون بافت تغییر جهت دهد که منشأ بالقوۀ تقاضا در آنجاست. لذا بر اساس مطالعات و شواهد متقن که شرح آن برای پرهیز از تطویل به جای دیگری واگذار می‌شود می‌توان نشان داد که راه برون‌رفت از این تهدید، چرخش سیاست‌گذاری اقتصادی و برنامه‌ریزی عملیاتی به‌سوی نوسازی و بازآفرینی بافت‌های شهری در قالب الگوهای توسعه‌ای عدالت‌محور برمبنای جلب مشارکت عمومی است.
#مسکن #اقتصاد #ارگ_حاتم #حمیدرضا_شهامت
